Ipotecile de 1 miliard de lei pe lună și o lege nouă: ce vrea BNM să schimbe cu obligațiunile garantate

Obligațiunile garantate sunt o unealtă prin care o bancă își împachetează creditele ipotecare, le pune garanție pentru investitori și primește bani noi pe termen lung. Joi, 29 octombrie, BNM deschide la Chișinău prima conferință internațională despre ele.

Ce se întâmplă joi la Chișinău

Conferința se numește „From Mortgages to Markets: Building Long-Term Housing Finance". O organizează BNM împreună cu Federația Ipotecară Europeană și Consiliul European al Obligațiunilor Garantate (EMF-ECBC) și cu Asociația Băncilor din Moldova. Printre participanți sunt secretarul general al EMF-ECBC, Luca Bertalot, președintele Consiliului, Sergiu Oprescu, o reprezentantă a BERD și specialiști de la Comisia Europeană, de la banca centrală a Olandei, de la BNR și de la autoritatea de supraveghere financiară din România.

Temele anunțate de BNM sunt experiența europeană, cadrul de reglementare și supraveghere, protecția investitorilor, administrarea portofoliului și ce înseamnă toate acestea pentru țările candidate la UE. BNM spune că a redactat deja un proiect de lege privind emiterea și supravegherea publică a obligațiunilor garantate, care transpune Directiva europeană 2019/2162.

De ce contează pentru o ipotecă

Ipoteca se dă pe până la 30 de ani, iar obligațiunea garantată este gândită ca finanțare pe termen lung pentru bancă. Guvernatoarea Anca Dragu a spus la ședința ECBC din 6 mai, la Stavanger, că obligațiunile ar putea refinanța portofoliile ipotecare și lărgi baza de investitori, iar piața de capital mai transparentă ar face din finanțarea locuințelor o pârghie de incluziune.

Atât spune sursa oficială. Nu există o promisiune că rata ipotecii scade, nici o dată la care legea ajunge în Parlament. Cine ia o ipotecă azi nu primește nimic nou din 29 octombrie.

Cât de mare e piața pe care vrea BNM s-o refinanțeze

În iulie, băncile au dat credite ipotecare noi de 1,001 miliarde de lei, față de 1,748 miliarde de lei credite de consum, potrivit raportului BNM citat de Logos Press. Rata medie la ipoteci era în jur de 8% pe an, iar la creditele de consum de 10,6%. Portofoliul ipotecar total depășea 30 de miliarde de lei în primăvară, iar în primul trimestru creditele de consum le-au întrecut pentru prima dată pe cele ipotecare, arată aceeași publicație. Ponderea ipotecilor problematice a fost de 4,6% în ianuarie-martie.

Pe septembrie, BNM publică în raportul său 8.634 de milioane de lei credite noi: 66,0% pentru firme și 34,0% pentru persoane fizice. Calculul nostru: 34% din 8.634 înseamnă circa 2.936 de milioane de lei pentru populație, ipoteci și consum la un loc. Defalcarea pe ipoteci apare în tabelele raportului, pe care pagina nu le redă în text, așa că nu o dăm.

Contextul: reguli mai stricte și rata de bază la 9%

Din iunie, BNM a limitat durata maximă a unei ipoteci la 30 de ani și a înăsprit evaluarea solvabilității, notează Logos Press. În același timp, rata de bază a BNM este acum de 9,00%, iar inflația din septembrie a fost de 8,60%. Ședința următoare este pe 5 noiembrie, iar cifrele pentru ea le-am analizat aici.

Un exemplu, cu cifre alese de noi: un credit de 1.000.000 de lei pe 30 de ani cu o rată anuală fixă de 8% se plătește cu 7.338 de lei pe lună, adică 2,64 milioane de lei în total. La 7% rata lunară este 6.653 de lei, cu 685 de lei mai puțin. Diferența de un punct procentual înseamnă deci circa 8.200 de lei pe an. De aici interesul pentru finanțarea pe termen lung: dacă banca se împrumută mai ieftin, are loc de scădere. Dacă o va face și cât din câștig ajunge la client rămâne de văzut.

Ce urmărim

• Dacă BNM sau Ministerul Finanțelor anunță un calendar pentru proiectul de lege și dacă acesta merge la consultări publice.
• Ce spun băncile din Asociația Băncilor despre un prim program de emisiuni.
• Decizia BNM din 5 noiembrie asupra ratei de bază, care influențează direct costul oricărui credit nou.